致郑州去西安的投资客们的一封公开信

在过去的三个月内，国内很多热点城市都发生了翻天覆地的变化。

在过去的一个月内，随着热点城市挤牙膏式的调控，房价迎来了最疯狂的暴涨。

因此，为了避免国庆假期的再一轮暴涨，10月1日起高层终于给调控定了调子，随后各个热点城市的限购、限贷如冰雹般砸了下来。 未来热点城市的房价走势基本明确，但随着此类热点限购城市不断加码的调控，未来在资金漫灌的前提之下，一定会有下一批待涨的二线城市出现补涨或上涨，你把它称之为溢出也好，压迫也好，这就是现实。 

在这种情况下，显然你应该走出去，多看看外面的城市，机会会更多。

9月21日-9月23日米宅西安小分队对西安以及西安房地产市场进行首次调研，此后9月25日-9月27日和国庆假期又分别进行了两次调研， 以期能给正在西安看房和计划在西安买房投资的粉丝们看到一个全面、真实的西安楼市。

1西安看房的三个感受

究竟有没有郑州的炒房团去西安炒房，我没有见过，但是我和我的同事每到一个销售中心，扑面而来的销售小姐在得知我们是从郑州来的，笑靥如花的脸让我们感受到了久违的、作为一个看房者的尊贵感。

这是到西安看房的第一个感受，她们看见你的时候眼睛里都发着光，内心在呐喊：郑州的购房者，西安欢迎你！

她们会告诉你，有合肥的客户来了一次就要200套房子，有郑州的客户一次就定了38套房，她刚刚还接待了一个郑州的客户，前脚刚走，定了三套房，她今天上午就接到了三组从河南来炒房的客户，除此之外还有北京、上海、深圳的炒房客也都现身销售部，还有很多从国外返乡的客户，还会指着销售中心正在看房子的客户对你说，他们几乎都是从外地来的、从周边地市过来的，只有周末来看房的才是本地客户。

销售中心欢迎郑州、合肥客户的条幅，与限购城市不一样，西安表示打开大门热烈欢迎！

与售楼小姐看见你发光的眼睛不一样的是，本地人听说你是从郑州来的，但不是慕名芙蓉园、大雁塔、大明宫，而是为了买房子来的，他们一脸不可思议，但还是会说，西安的房价相比郑州确实低。 

这就是西安的第二感受。你问他，你还买房吗？他会说，我不确定。但是我三年前买的房，现在都没涨多少。

在此之前我从来没有去过西安，所以在高铁上就一脸懵懂的望着车窗外飞过的各种树，心里盘算着一会儿到西安以后，该如何面对这个城市。 

西安首先是个古城。而地产开发和古城从来就不是好朋友。所以你是游客，你看到的是一个西安；你去西安看房子，又是另一个西安等着你。

而我们不是来旅游的，所以你们熟悉的“城墙的明清，未央的汉唐，雁塔的隋唐。还有那些出现在历史课本和文人词句中的大明宫、含元殿、太液池、玄武门、华清池、骊山、木塔寺”等等，即使它们现在掩映在西安的大街小巷里，但我们统统没有看见。

我们看到的是：

第一，西安各个区域的城市风貌差别很大，一面交通拥堵但各种高大上，一面路宽景美但空置率高 。 

第二，西安在售楼盘众多，市场供应量很充足，目之所及都是楼盘、都是房子。

第三，各个新区都已进入二期开发，如航空城、经开区、高铁新城、浐灞二期，但多数新区的一期仍然存在配套、交通不足的问题，那么二期显然需要更长的时间去培育去成熟 。

但是西安的房价是真便宜。西安普通的89㎡左右的两房月租金均价是2000元/月左右。按照西安目前房价，月供应该在2600-2800元/月（相对均好的品质盘）左右。郑州目前两房租金的均价2000-2500元/月，按照郑州目前的房价，月供在5000元/月以上。从比例上看差不多，但是这个问题你不能用除法，需要用减法计算，二者之间差1100元和差3000元是不一样的，郑州人民的收入是西安人民收入的两倍吗？显然不是，所以你说西安房价低不低，那是真低。但你说西安是不是价值洼地，这个问题也是一直纠结我们的问题。

西安的楼市地图（不包含计划面世项目）▼

站在西安高铁站二层回望西安，连绵起伏的楼房连成一片一片▼

注：楼盘整体容积率：西安（3.35）高于郑州（3.33）▼

目前有统计机构统计西安房地产库存量是10个月。我们随机走访了十个楼盘，从销售部目前在推房源和年前计划推售房源的比例是1：1.2，明年的房源供应量是多少我们推算不出来，至少在年前供应量的基本面是不会转变的。(通过随机调研的十个楼盘只能代表一种现象，不能作为官方数据使用)

但另一个现象就是销售中心确实比以前热闹了，虽然外地人的身影还很难寻觅，但本地看房的人确实比以前多了，出手的速度比之前要更爽快一些。

中午十二点某销售中心，不可否认的是销售中心确实比以前热闹了▼

那么从以上分析是否能看出西安房价未来的整体走势，是否具备暴涨的可能？这个也不能！

2西安会不会涨？

先撇开这个问题。

在我们去西安的同时，另外两组同事去了成都和长沙，从他们每天传回来信息来看，成都显然已经进入上涨通道，涨幅明显，局部区域和个别楼盘的涨幅甚至超过郑州。长沙也已经开启上涨模式 ，只是还没有完全打开通道而已。

相比成都和长沙，西安就真的是一个待涨城市了。因为无论从城市定位、经济指标、人口状况、历年商品房销量、开发商品牌，在郑州（库存量是1.5个月）涨成现在这样的情况下，西安如果不涨似乎有点天理不容了。

相信在过去的9个月内，大家对于中国房价的涨势应该是有共识的。那就是中国房价涨势是呈现蔓延的趋势，比如本轮上涨，先是京沪深，后来是天津、苏州、南京、合肥、杭州、广州，再后来的郑州、武汉、厦门、成都为什么呢？因为资金是流动的。

所以判断西安未来的房价走势，不能单纯的看西安库存，更不是西安的GDP以及西安的房地产开发水平，关键是经济政策和货币政策，从目前的情况看货币仍然在放水，但杠杆在收紧。再看西安的人口流入会不会变化，从2015年起西安放宽了落户政策，从5年社保降到了1年社保，并取消了36岁年龄的限制，新规暂执行到2017年底。

判断一个城市的房价看几个方面？供应量（决定基本面）、需求（就是人口流入）、经济面（就是购买力）、宏观政策（就是限购限贷这类）。

关键是，西安房价太低了，三年了没涨。一个国家级重点城市，一个省会城市，和你家县城房价差不多，隔壁郑州都涨上天了，你还蹲在地上，这不符合基本面。

3纯投资的是时候去外面寻找新的机会了

以郑州为例，郑州的房价真的已经涨的没有投资空间了，最简单的就看90平米的小三房，首付20%基本已经超过25万（更何况现在已经是30%），月供已经超过5000元/月，想想看，郑州刚需小年轻们的收入水平显然已经承受不住了，首付啃老，月供也要啃老了，可是老两口要不是官一代、拆一代、富一代，估计是没有多少油水可以再让啃下去了，刚需不跟了，投资的最好也不要再跟了，不然三年之后你卖给谁啊？

还以郑州为例，郑州的调控政策虽称不上严厉，但对楼市的影响也是显而易见的，不过价格水平面在年前应该不会有太明显的波动。

所以到外面去看看吧，待涨的城市还有很多。如果你是纯投资的话。

END

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